Entrou em vigor no dia 18 de abril de 2014, e sofreu alterações em setembro de 2015, a norma da ABNT nº 16.280, que regulamenta as reformas em edificações, tanto na parte das unidades como nas áreas externas. A norma ainda suscita algumas dúvidas, por isso, o Crea-PB a disponibiliza na íntegra e reproduz abaixo algumas das dúvidas mais frequentes a respeito do assunto.
ACESSE AQUI a íntegra da Norma 16.820.
1- É necessário pedir autorização para o síndico mesmo se eu for executar apenas uma pintura?
Se for apenas pintura, e nada além de pintura, dentro da unidade, não precisa de ART e nem de autorização do síndico.
2- Se a norma da ABNT não é uma lei, por que preciso segui-la?
Realmente a normas da ABNT não é uma lei, porém está em consonância com a Lei Federal 5.194/66. Além disso,, se houver algum acidente, o síndico e o morador que fez a reforma serão responsabilizados, já que a jurisprudência, ao longo do tempo, mostra que o caminho “correto” a ser seguido é o de obedecer às normas da ABNT, mesmo que as mesmas não tenham força de lei.
4- É necessário avisar o síndico mesmo se for trocar apenas o piso?
A questão principal não é a troca do piso por um material semelhante. É a remoção do piso antigo com a utilização de marretas e ferramentas de alto impacto. Se houver o uso desse tipo de ferramental, é importante que a substituição seja feita por uma empresa especializada, e que a mesma forneça uma ART – Anotação de Responsabilidade Técnica. Outro ponto a se destacar é o peso do novo piso, que pode ser incompatível com a estrutura da laje.
5- A nova norma serve também para as áreas comuns do condomínio, como reparo das quadras, churrasqueira e salão de festas?
Sim. Porém, como nesses casos geralmente envolvem grandes somas, já era comum a escolha por uma empresa especializada e capacitada que oferecesse responsabilidade técnica pelo projeto.
6- Quem irá fiscalizar se o síndico realmente está cobrando as ARTs dos moradores que estão reformando as suas unidades?
Como é um assunto de interesse de todos, os próprios moradores podem cobrar do síndico a fiscalização correta, seja por meio de uma comissão de obras que ajude o síndico a receber os projetos e ARTs, ou pelas assembleias de condomínio.
7- Como o síndico pode agir quando um morador seguir com a obra mesmo sem apresentar a ART?
O síndico pode parar a obra de diversas formas. O ideal, porém, é fazer um pedido formal e protocolado da ART. Depois disso, caso não seja atendido, ele pode pedir o embargo da obra na prefeitura, fazer um B.O. relatando o ocorrido, ou ainda entrando com uma ação na Justiça, com um pedido de paralisação da obra. Outra saída é simplesmente não deixar o material da unidade em reforma entrar no condomínio.
8- É necessário que o síndico tenha apoio de alguma empresa ou de um engenheiro para validar as ARTs recebidas?
Para se resguardar, principalmente no caso de grandes reformas, é recomendado que o síndico tenha com quem dividir a responsabilidade de analisar os projetos e as ARTs, mas não é obrigatório. Por mais que esses documentos atestem que a obra não trará problemas para a edificação, o síndico, sozinho, muitas vezes não tem condições técnicas de avaliar o que está ali, porém ele pode verificar junto ao Crea se a ART é procedente nos termos da obra/serviço a ser executado. Uma alternativa é que o síndico contrate uma empresa especializada nesse tipo de serviço – deve haver necessariamente um engenheiro responsável na empresa. Outra alternativa é que a administradora do condomínio ofereça esse serviço, mas cobre à parte do empreendimento. Uma terceira opção, ainda, é poder contar com algum morador que seja engenheiro para ajudar o síndico na leitura dos projetos e suas devidas aprovações.
9- Qual a diferença entre laudo, e Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ?
Um laudo é fruto de uma análise de assunto técnico. A ART é uma Anotação de Responsabilidade Técnica, emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). Neste sentido, a ART dá respaldo jurídico ao laudo, atestando que o mesmo foi feito por profissional habilitado.
10- E quando é o próprio síndico que está fazendo obra dentro de seu apartamento e derrubando paredes e tirando vigas?
O síndico é o guardião da segurança e integridade do condomínio, por isso, deverá ele também obedecer as leis federais, estaduais e municipais, além do Regimento interno. Caso não o faça, o ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização e que a mesma peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.
Caso o síndico não obedeça às regras instituídas em assembleia, o mesmo poderá ser deposto pelos trâmites legais (um quarto dos condôminos convoca assembleia para esse fim, e a maioria simples vota pela destituição), e dessa forma, o mesmo será obrigado a seguir o que pede a norma.
É aconselhável, ademais, que o síndico disponibilize todas as informações referentes às obras e serviços em andamento no condomínio em quadro de avisos ou outro meio disponível ao acesso de todos os condôminos.
11- Para instalar ar condicionado, rede de proteção ou banheira, precisa de ART?
Para instalação de ar condicionado e banheira, sim, já que muitas vezes essa alteração vai incluir quebra de paredes e pode mexer com a parte estrutural da edificação. A rede de proteção não precisa de ART, só deve ser instalada, porém, após a coletividade do condomínio escolher um modelo específico.
12- Para reformas na parte elétrica precisa de ART?
Na grande maioria dos casos de reforma, onde há necessidade de um engenheiro eletricista, sim. Não há necessidade para a mera manutenção com pequenos reparos, situações em que basta um técnico eletricista.
13- Para efetuar reparos hidráulicos, provenientes de infiltrações/tubulações em geral, precisa de ART?
Depende. Se for apenas uma intervenção para manutenção e depois disso, tudo voltar ao seu estado normal, não. Mas se houver necessidade de usar ferramental de alto impacto, ou perfurar uma laje, por exemplo, nesse caso a ART é necessária, sim.
14- Fechamento/envidraçamento de sacadas precisa de ART?
Precisa de ART à medida que é uma obra relativamente grande e que pode afetar a estrutura da edificação.
15- Substituição do forro de gesso precisa de ART?
A princípio, não. Como ali já existia o mesmo material, colocá-lo novamente ali não acarreta em prejuízo para a estrutura. Entretanto, se o novo forro for muito diferente do original, ou mais pesado, precisa de ART.
16- Reparo nas instalações de gás precisa de ART?
Sim, tanto pela intervenção na estrutura, como pelo risco de explosão ou vazamento que envolve a obra.
17- Além da ART, o que mais o morador deve entregar no momento de pleitear a autorização da obra?
O morador deve entregar um escopo da obra, que deve explicar quais serão as alterações desejadas, um cronograma da mesma, que mostre quanto tempo a mesma deve durar, e se vai haver ruídos e em qual período. Também se deve entregar os nomes das empresas que estarão efetuando o reparo, além dos funcionários envolvidos na obra.
Fontes consultadas: André Luiz Junqueira, assessor jurídico da Schneider Advocacia, Gabriel Karpat, diretor de condomínios da administradora GK, Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios, Zeferino Velloso, engenheiro e diretor da VIP, Vistorias Inspeções Prediais, Alberto dos Santos, engenheiro civil e Secovi-SP
*Conteúdo adaptado do site Síndico Net
